NPL – Das Geschäft mit titulierten Forderungen!
Aufgrund eines beachtlichen Gesamtbestandes deutscher Banken an langfristigen Immobilienkrediten/Krediten und den schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ist der Markt für notleidend gewordener Immobilienkredite/Kredite in den letzten zwei Jahren stetig angestiegen.
Bankensituation
Non Performing Loans belasten die Bilanzen der Kreditinstitute erheblich und binden Eigenkapital. Die dadurch verminderte Bereitschaft zur Neukreditvergabe belastet zunehmend einen erneuten Wirtschaftsaufschwung. Die neue Eigenkapitalvereinbarung Basel II, die Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk) und der wachsende Ertragsdruck seitens der Kapitalmärkte zwingen daher die Banken, sich mit ihren Problemkrediten und den dahinter stehenden Immobilien aktiv auseinander zu setzen und Maßnahmen zur Reduzierung der NPL – Portfolien zu ergreifen. Im Mittelpunkt ihrer Bemühungen steht damit der Transfer der Kredite aus den Bilanzen.
Erklärung NPL
Unter Non Performing Loans (NPL) versteht man Kredite, bei denen der Schuldner mit der Erfüllung seiner Pflichten bereits in Verzug geraten ist bzw. die Bank aufgrund der Kreditnehmerbonität Zugeständnisse gemacht hat oder die unter strategischen Aspekten kein attraktives Rendite – Risikoprofil aufweisen.“ Diese Kredite werden umgangssprachlich als „notleidende Kredite“ bezeichnet.
Darüber hinaus existieren für die Banken innerbetriebliche, wie auch gesetzliche Gründe, sich mit der Problemkreditbearbeitung auseinander zu setzen. Dazu zählen:
o das durch die Mindestanforderungen für Kreditgeschäfte (MaK) die Anforderungen an das Management erhöht wird,
o die strengere Risikobewertung bei Krediten (Bonität des Kunden) die dazu führt, dass die Quote der Neukreditvergabe immer mehr sinkt,
o der Wegfall der Gewährträgerhaftung für öffentliche Institute,
o die Pflicht der Bewertung des Portfolios der Bank durch extern unabhängige Unternehmen (Rating) und die daraus resultierende Versteuerung der Refinanzierung,
o die erhöhte Eigenkapital- Unterlegungspflicht aufgrund von Basel II,
o wachsende Bedeutung des Kapitalsmarkts und damit Druck zur Ertragssteigerung (Zinsmargen).
Aktuelle Marktsituation
Derzeit ist eine steigende Nachfrage auf der Käuferseite nach Transaktionen mit NPL zu beobachten. Aufgrund der Sättigung auf dem internationalen Sektor, ist und wird Deutschland für internationale Investoren (USA, Japan) immer interessanter. Darüber hinaus sind die Eintrittsbarrieren in den deutschen Non Performing Loan Markt für ausländische Investoren wesentlich niedriger als für die deutschen Interessenten, da die verkaufenden Institute ihre Bestände nur „widerwillig“ an die lokale Konkurrenz veräußern.
Es haben bereits viele größere und Kleinere Verkäufe von NPL-Kreditpaketen in den letzten 6 Jahren stattgefunden. Als Verkäufer treten in Deutschland hauptsächlich etablierte Großbanken auf.
Die NPL – Transaktion
Bei der Durchführung einer NPL – Transaktion müssen beide Seiten, Käufer- und Verkäuferseite sehr viel Arbeit und Zeit investieren. Aus diesem Grund ist es wichtig einen Zeitplan aufzustellen, in dem genau beschrieben wird in welchen Zeitraum welcher Schritt ausgeführt wird.
Verzögerungen auf Käufer- und Verkäuferseite sollten vermieden werden, da sonst Verunsicherungen auf beiden Seiten auftreten könnten. Des weiteren ziehen die Verzögerungen Mehraufwand mit sich und es kann sogar zur Gefährdung des Vertragsabschlusses kommen. Ist die Planung und Strukturierung optimal kann die Transaktion innerhalb von sechs Monaten abgeschlossen sein.
Zeitlicher Ablauf
Der Forderungsverkauf kann in folgende fünf Zeit-Phasen aufgegliedert werden:
Vorbereitung (4-6 Wochen),
Bietverfahren (2-3 Wochen),
Due Diligence (6-8 Wochen),
Vertragsverhandlungen (2-3 Wochen) und
Vertragsdurchführung (4-5 Wochen).
Die hier angegeben Zeitspannen sind natürlich nur grobe Orientierungsgrößen und können jederzeit nach oben und unten abweichen. Sie sind abhängig von der Ausgangssituation der Banken, der Größe des Kreditportfolios, der vorhandenen Datenqualität, der bereitgestellten Ressourcen und der Anzahl eingebundener Investoren.
Verwertungsstrategien für den Investor
Der Kreditnehmer hat ein Interesse daran, was der Investor mit den erworbenen Kreditportfolios vorhat bzw. macht.
Da der Kreditnehmer bis zur Kreditkündigung weitestgehend in seiner Handlungsfreiheit geschützt ist, bestehen erst danach für den Investor Handlungsmöglichkeiten. In Einverständnis mit dem Kreditnehmer ist ein freihändiger Verkauf durch den Investor möglich. Das bedeutet, dass bei grundpfandrechtlich besicherten Krediten zum Beispiel der Kreditnehmer seine Immobilien verkauft und sich zur Räumung zu einem bestimmten Zeitpunkt bei einer eigen genutzten Immobilie verpflichtet.
Der Vorteil des Verkaufs durch den Kreditnehmer besteht durch den Gläubiger darin, dass er nicht für die Nicht- oder Schlechterfüllung des Kaufvertrages haftet.
Der Investor kann bei Fälligkeit des Darlehens die bestellten Sicherheiten verwerten. Dies erfolgt durch Zwangsversteigerung, wenn die Kreditsicherheit eine Immobilie darstellt. Die Zwangsversteigerung führt zum Erlöschen nachrangiger Belastungen. Zudem verschafft sie dem Ersteher in Form des Zuschlagsbeschlusses einen Räumungstitel und es besteht die Möglichkeit, bestehende Miet- und Pachtverhältnisse unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen, was für den Käufer vorteilhaft sein kann. Die gekauften Kredite kann der Investor mit oder ohne Sicherheiten verkaufen.
Eine weitere Option ist eine abgesonderte Verwertung einer Grundschuld gegen Entgelt. Dies ist jedoch nur zulässig mit der Zustimmung des Sicherungsgebers, da die Gefahr der doppelten Inanspruchnahme aus persönlicher Forderung und Grundschuld besteht. Darüber hinaus verschafft die Beantragung eines Insolvenzverfahrens sowie die Verwertung im Einvernehmen mit einem Insolvenzverwalter gegebenenfalls auch Vorteile für den Erwerber.
Die Kreditabwicklung
Verwertung eines NPL-Paketes
Der Prozess der Ausarbeitung von notleidenden Krediten erfolgt auf der Grundlage abgestimmter Abwicklungskonzepte, die für jedes Engagement vom verantwortlichen Sachbearbeiter erarbeitet werden.
Mit dem Abwicklungskonzept werden das Ausstiegszenario, die Erlöserwartung und der Zeitpunkt für den Ausstieg gemeinsam festgelegt. Unsere Aktivitäten bilden den vollständigen Abwicklungsprozess ab und sind Grundlage des Aktivitätencontrollings.
Die Abwicklungskonzepte repräsentieren eine vollständig überarbeitete Cash-Flow-Projektierung für jedes einzelne Engagement, die monatlich mit den aktuellen Beitreibungsergebnissen abgestimmt wird.
Der Businessplan für ein Portfolio wird quartalsweise im Rahmen einer Abweichungsanalyse aktualisiert und mit den Investoren abgestimmt.
Im Rahmen einer Abwicklungsanalyse wird der Businessplanregelmäßig aktualisiert und mit unseren Auftraggebern erörtert.
Jedes NPL-Investment verlangt nach einem professionellen NPL-Servicing
Nicht nur der Ankauf von NPL-Paketen bringt Ertrag, sondern erst die professionelle und effiziente Abarbeitung der notleidenden Kredite. Hierdurch wird letztlich erst der Mehrwert geschaffen bzw. ein Geschäft aus dem Ankauf der NPL-Pakete getätigt.
Erfahrenen NPL-Spezialisten gewährleisten genau diese professionelle Abarbeitung.
Im Mittelpunkt steht die qualifizierte Verhandlungsführung mit den Schuldnern sowie die Umsetzung von schnellen und erlösoptimierten Ausstiegsstrategien.
Das Controlling
Ein elektronisch unterstütztes Controlling der Aktivitäten, angelehnt an professionelle Bearbeitungsprozesse, ermöglicht den Mitarbeitern eine maximale Ausnutzung von Handlungsspielräumen für schnelle und ertragsorientierte Entscheidungen.
Eine Cash-Flow-orientierte Ausarbeitung der Kredite und ein konsequentes Reporting stellen Transparenz sicher.
Bundesvereinigung Kredit und Servicing
Mitglieder der BKS sind führende Unternehmen aus dem Bereich Ankauf und Servicing notleidender Darlehen. Die Bundesvereinigung vertritt im Rahmen ihrer Satzung die Interessen ihrer Mitglieder gegenüber Öffentlichkeit, Politik und Behörden. Sie greift dabei aktuelle Themen aus Politik und Öffentlichkeit auf und bringt sich mit dem Know-how ihrer Mitglieder in die fachbezogene Diskussion ein.
Seit der Gründung im Sommer 2007 wurden Standards und eine Corporate Governance für den deutschen Markt entwickelt. Mit dem von der BKS initiierten Ombudsmannsystem will die Bundesvereinigung in Deutschland die Akzeptanz des Kreditportfolio-Managements durch ein System effektiver Selbstregulierung erhöhen und dabei Verbrauchern helfen, Differenzen schnell und unbürokratisch zu bereinigen.