Wer eine Immobilie kauft

Wer eine Immobilie kauft, betrachtet die Anschaffung meist als den wichtigen Baustein seiner privaten Altersvorsorge. Auch die Freude (Besitzerstolz) etwas Eigenes zu haben, spielt natürlich beim Erwerb einer Wohnung, dem Bau eines Hauses oder dem Kauf eines Hauses eine nicht unbedeutende Rolle.

Doch steht ein Käufer finanziell wirklich besser da als ein Mieter? Diese Frage wollen wir versuchen im Nachfolgenden zu beantworten bzw. einer Beantwortung näher zu bringen. Das Ergebnis einer solchen Betrachtung hängt von einigen Faktoren ab, besonders aber von den Ersparnissen (Eigenkapital) und dem Zinssatz für die Finanzierung.

Die angenommene (spekulative) Wertsteigerung einer selbst genutzten Immobilie spielt ebenso hinein wie im Falle des Mieters die Renditeaussichten auf dem Kapitalmarkt, schließlich kann er sein Geld in Aktien, Anleihen oder Rohstoffe stecken, wenn er keine Immobilie kauft. Eine große Rolle spielt auch der Faktor Zeit. Sicher ist allerdings dabei: In den ersten Jahren zahlen Bauherren und Hauskäufer mehr als Mieter. Auf längere Sicht haben meist die Eigenheimbesitzer die Nase vorn.

Wer herausfinden will, ob es besser ist, ein Eigenheim zu erwerben oder zur Miete zu wohnen, kommt um ein wenig Rechenarbeit also nicht herum. Oliver Bechstedt, Vorstand der Deutschen Gesellschaft für Grundbesitz AG in Leipzig erklärt an einem Beispiel, wie es geht. In seiner Modellrechnung leben Käufer und Mieter in der gleichen Wohnung, beide starten mit 91.000 Euro Eigenkapital. Der Käufer zahlt für ein 75 Quadratmeter große Wohnung 302.000 Euro – einschließlich Nebenkosten für Makler, Grunderwerbsteuer und Notar. Der Wert der Wohnung soll jährlich um 0,5 Prozent steigen. Zur Finanzierung wird ein Darlehen von 211.000 Euro benötigt, das anfangs mit 1,5 Prozent getilgt wird und für das 4,7 Prozent Zinsen fällig werden. Um die Wohnung in Schuss zu halten und Nebenkosten zu begleichen, werden jährlich noch einmal 4200 Euro fällig, die Jahr für Jahr um zwei Prozent steigen, das ist die angenommene Inflationsrate.

Der Mieter dagegen zahlt 14 Euro Kaltmiete je Quadratmeter plus Nebenkosten, im ersten Jahr also 1260 Euro im Monat. Die Kaltmiete steigt um 1,5 Prozent jährlich, die Nebenkosten nehmen um zwei Prozent zu. Seine Ersparnisse legt der Mieter am Finanzmarkt an, ohne allzu große Risiken einzugehen, und bekommt dafür vier Prozent Zinsen. “Selbst unter dieser konservativen Annahme fährt der Mieter in den ersten 27 Jahren besser als der Käufer”, sagt Bechstedt. Das heißt konkret: Wenn er heute seine Wohnung kaufen und innerhalb der nächsten 27 Jahre verkaufen würde, hätte der Mieter ein höheres Nettovermögen als der Eigenheimbesitzer. Erst nach 28 Jahren dreht sich die Situation zu Gunsten des Käufers. Oder anders dargestellt: Nach 20 Jahren besäße der Käufer ein Nettovermögen von 200.000 Euro, der Mieter dagegen 22000 Euro mehr. Zehn Jahre später sieht es anders aus: Dann gehörten dem Käufer bereits 314.000 Euro, dem Mieter aber nur 301000 Euro.